業(yè)主沒(méi)簽物業(yè)合同能否不繳物業(yè)費(fèi)?

近年來(lái),物業(yè)費(fèi)一直是個(gè)熱門話題,物業(yè)服務(wù)好了業(yè)主開(kāi)開(kāi)心心去交物業(yè)費(fèi),物業(yè)服務(wù)不好業(yè)主又不甘心去交物業(yè)費(fèi),那物業(yè)費(fèi)的繳納依據(jù)是什么呢?本文是錦盾律所整理的有關(guān)業(yè)主和物業(yè)沒(méi)有簽合同但仍需要繳納物業(yè)費(fèi)情況的解答。怎么樣才能讓業(yè)主、物業(yè)服務(wù)公司合理、合法地化解矛盾?一起來(lái)聽(tīng)聽(tīng)錦盾-鄭州律師事務(wù)所的建議。

物業(yè)糾紛-鄭州律師事務(wù)所

以下三種情況,即使業(yè)主沒(méi)有物業(yè)簽訂合同,也需要繳納物業(yè)費(fèi):

1.形成了事實(shí)上的物業(yè)管理關(guān)系。事實(shí)上的物業(yè)管理關(guān)系是指業(yè)主和物業(yè)公司沒(méi)有簽訂物業(yè)合同,但物業(yè)公司實(shí)際上已經(jīng)提供了物業(yè)服務(wù)。業(yè)主也享受了物業(yè)服務(wù)。

2.如果說(shuō)開(kāi)發(fā)單位和物業(yè)公司簽訂了前期的物業(yè)服務(wù)合同業(yè)主入住之后,這個(gè)物業(yè)服務(wù)合同是可以約束到廣大業(yè)主的。業(yè)主仍需要繳納物業(yè)費(fèi)。

3.小區(qū)內(nèi)成立了業(yè)主委員會(huì),業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)企業(yè)簽訂了合同,這種合同對(duì)小區(qū)內(nèi)的業(yè)主也是具有約束力的,業(yè)主也應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)費(fèi)。

上述三種情形,確實(shí)均沒(méi)有與業(yè)主自身簽訂過(guò)物業(yè)服務(wù)合同,依然要繳納物業(yè)費(fèi)。

錦盾律師解讀:

最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條規(guī)定:“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同,以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同,對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的,人民法院不予支持。”

浙江省高級(jí)人民法院民一庭《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第十五條:“物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后未續(xù)簽,物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù),且業(yè)主委員會(huì)不能證明已明確拒絕接受服務(wù)的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定構(gòu)成事實(shí)物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系,雙方權(quán)利義務(wù)可參照原物業(yè)服務(wù)合同確定”。

可見(jiàn),不論業(yè)主本人是否與物業(yè)服務(wù)公司簽訂了合同,只要建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)公司簽了合同,甚至原物業(yè)服務(wù)合同到期后幾方之間均未再另行簽訂合同,但物業(yè)服務(wù)公司已提供了事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)的,業(yè)主就應(yīng)該交納物業(yè)費(fèi)。

如業(yè)主對(duì)開(kāi)發(fā)商選定的物業(yè)公司不滿,可成立業(yè)主委員會(huì)后另行選聘。

物業(yè)合同,物業(yè)費(fèi),河南錦盾律師事務(wù)所

當(dāng)然,根據(jù)國(guó)家發(fā)改委《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十六條的規(guī)定,納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售,或者因開(kāi)發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位全額交納。也就是說(shuō)未向業(yè)主交付的物業(yè),物業(yè)公司沒(méi)有權(quán)利向業(yè)主主張物業(yè)費(fèi)。

綜上,業(yè)主如因上述理由而采取拒交物業(yè)費(fèi)的做法是不明智的,不僅影響物業(yè)服務(wù)公司的積極性和正常的運(yùn)營(yíng),逐漸導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降、其他已交費(fèi)業(yè)主權(quán)益受損的連鎖反應(yīng),而且,很有可能會(huì)被物業(yè)服務(wù)公司起訴,給自己增加訴累,如最終判決應(yīng)交納物業(yè)費(fèi)而拒不履行的,還會(huì)承擔(dān)被法院強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)帶來(lái)的不必要的信譽(yù)損失(如采取查封、凍結(jié)被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)、限制高消費(fèi)、納入失信人員名單、司法拘留等措施)。

因此,錦盾律師建議,業(yè)主、業(yè)委會(huì)和物業(yè)服務(wù)公司,在面對(duì)物業(yè)費(fèi)交納問(wèn)題時(shí),均應(yīng)理性處理,業(yè)主需分清合理維權(quán)的界限,及時(shí)交納應(yīng)交的費(fèi)用;物業(yè)公司需加強(qiáng)服務(wù)管理,注意催收方法;業(yè)委會(huì)需對(duì)業(yè)主的認(rèn)識(shí)進(jìn)行引導(dǎo),同時(shí)加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)的監(jiān)督。只有各方互相配合,減少糾紛,才能共建和諧小區(qū),如果您還有其他的問(wèn)題可以撥打錦盾咨詢電話,我們會(huì)有專業(yè)律師為您解答。

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