鄭州律師

隨著城市化率不斷提高，各個(gè)城市中高樓林立，城市住宅越來(lái)越集中，隨之而來(lái)的業(yè)主與物業(yè)之間矛盾愈發(fā)突顯出來(lái)，各地的物業(yè)糾紛案件都呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)。業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司之間的矛盾，影響社區(qū)和諧，更是對(duì)城市和諧發(fā)展更是一種挑戰(zhàn)，下面是河南錦盾-鄭州律師事務(wù)所針對(duì)一些比較常見(jiàn)的問(wèn)題進(jìn)行的解答。

1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取的物業(yè)費(fèi)有幾種定價(jià)形式?物業(yè)服務(wù)收費(fèi)包括哪些?

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指具有物業(yè)服務(wù)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋及配套的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取的費(fèi)用。

根據(jù)《鄭州市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的性質(zhì)和不同特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)中的物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)、車(chē)輛停放服務(wù)費(fèi)、裝飾裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)等物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。非住宅的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、別墅(含獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊加)和實(shí)行酬金制的住宅小區(qū)的物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托開(kāi)展的特約服務(wù)等其他服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)。

物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成一般包括以下部分：

(一)服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;

(二)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;

(三)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)費(fèi)用;

(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公費(fèi)用;

(五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理必備的固定資產(chǎn)折舊;

(六)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;

(七)經(jīng)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)同意的其他費(fèi)用。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，符合專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本。

2、小區(qū)內(nèi)樓房下面的架空層屬于誰(shuí)所有?物業(yè)公司是否有權(quán)出租、使用?

樓房下面的架空層與整棟樓房屬于不可分割的整體，架空層由梁柱構(gòu)成，負(fù)責(zé)承載整棟大樓的作用，屬于建筑物的承重結(jié)構(gòu)。業(yè)主購(gòu)買(mǎi)了樓內(nèi)的單元房，與之不可分的架空層屬于全體業(yè)主所有，物業(yè)公司無(wú)權(quán)處置。

3、小區(qū)內(nèi)的地下車(chē)庫(kù)是否屬于物業(yè)的共用部位?

關(guān)于這個(gè)問(wèn)題，有以下三種情況：

a.地下車(chē)庫(kù)已有開(kāi)發(fā)商辦理了產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)就是屬于開(kāi)發(fā)商所有。開(kāi)發(fā)商有權(quán)自由處分。

b.如果沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)證，就看地下車(chē)庫(kù)有沒(méi)有被計(jì)算入公攤的建筑面積。如果被計(jì)算進(jìn)去了，應(yīng)歸全體業(yè)主共有;如果沒(méi)有，應(yīng)歸開(kāi)發(fā)商所有。

c.如果地下車(chē)庫(kù)屬于人防工程，則產(chǎn)權(quán)屬于國(guó)家，但收益遵循“誰(shuí)投資，誰(shuí)受益”的原則。

4、小區(qū)內(nèi)的健身器材致人損害，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)什么樣的賠償責(zé)任?

小區(qū)內(nèi)的健身器材屬于共用設(shè)施，物業(yè)公司對(duì)此負(fù)有維修養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。若健身器材本身已損壞，物業(yè)公司沒(méi)有及時(shí)維修，則物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。如果是使用者自己使用不當(dāng)或第三人有過(guò)錯(cuò)，則使用者或第三人應(yīng)承擔(dān)部分法律責(zé)任。受害人可以選擇追究物業(yè)公司的違約責(zé)任也可以選擇追究第三人的侵權(quán)責(zé)任，若物業(yè)公司盡到了維修養(yǎng)護(hù)職責(zé)，則不承擔(dān)賠償責(zé)任。

5、業(yè)主停放在車(chē)位的車(chē)輛被盜、被劃，物業(yè)公司要賠償嗎?

發(fā)生這種情況，關(guān)鍵要看雙方是否形成了對(duì)車(chē)輛的保管合同關(guān)系。如果業(yè)主與物業(yè)公司簽訂了保管合同，物業(yè)公司收取了車(chē)輛保管費(fèi)，物業(yè)公司應(yīng)依據(jù)合同約定或法律規(guī)定承擔(dān)法律責(zé)任。如果業(yè)主僅是繳納車(chē)輛停車(chē)費(fèi)，且物業(yè)公司盡到了安保職責(zé)，沒(méi)有故意或重大過(guò)失，則不承擔(dān)賠償責(zé)任。停車(chē)費(fèi)是物業(yè)公司為業(yè)主提供車(chē)位而收取的管理費(fèi)或使用費(fèi)，法律是允許物業(yè)公司收取停車(chē)費(fèi)的?！多嵵菔凶≌^(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第二十三條規(guī)定：住宅小區(qū)內(nèi)符合規(guī)劃配置要求的共用車(chē)位、車(chē)庫(kù)(含地下、地面)、地面停車(chē)場(chǎng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員提供管理服務(wù)的，按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)可以收取停放服務(wù)費(fèi)。業(yè)主對(duì)車(chē)輛有保管要求的，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。

6、業(yè)主家的玻璃或其他物件墜落，砸傷他人，物業(yè)公司要承擔(dān)責(zé)任嗎?

《民法通則》第126條規(guī)定：“建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的除外。”如果墜落物件是某業(yè)主家的，該業(yè)主屬于所有人和管理人，應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)賠償責(zé)任。如果物件屬于共用部位上的附屬設(shè)施，物業(yè)公司作為物業(yè)的管理者和維護(hù)者，有責(zé)任發(fā)生并消除這種隱患，進(jìn)行維修或更換，應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任。

7、業(yè)主房屋被盜，受到財(cái)產(chǎn)損害或在屋內(nèi)受到人身?yè)p害，物業(yè)公司是否應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任?

關(guān)鍵要看物業(yè)公司是否盡到了物業(yè)服務(wù)合同中的安保義務(wù)。如果沒(méi)有盡到，則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，但是賠償責(zé)任范圍并不是業(yè)主的全部損失，因?yàn)榉缸锓肿邮侵苯蛹雍θ耍饕獡p失由犯罪分子承擔(dān)。物業(yè)公司在其能夠防止或制止損害的范圍內(nèi)承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任。

8、業(yè)主在窗臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)外搭建防盜窗或其他架臺(tái)，相鄰業(yè)主感到不安全，物業(yè)公司沒(méi)有執(zhí)法權(quán)不能強(qiáng)拆，該如何行使管理職責(zé)?

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第46條規(guī)定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告。有關(guān)行政管理部門(mén)(可以是居委會(huì)、街道、派出所等)在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。

9、物業(yè)公司提供的服務(wù)達(dá)不到合同要求，業(yè)主或業(yè)委會(huì)如何維權(quán)?

如果大多數(shù)業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)不滿意，業(yè)委會(huì)有三種方式保護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，第一、及時(shí)與物業(yè)公司溝通，以便物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)不足，進(jìn)而提高服務(wù)質(zhì)量;第二、業(yè)委會(huì)召集業(yè)主大會(huì)，通過(guò)業(yè)主大會(huì)決定是否解除物業(yè)服務(wù)合同;如果物業(yè)公司提供的服務(wù)侵害了業(yè)主的合法權(quán)益造成損失，業(yè)委會(huì)或業(yè)主可以起訴物業(yè)公司要求賠償。

10、房屋質(zhì)量令業(yè)主不滿意，諸如地面、墻面有裂紋，樓頂或衛(wèi)生間滲水等，而開(kāi)發(fā)商又怠于履行維修義務(wù)，業(yè)主以拒交物業(yè)費(fèi)的方式維權(quán)，有沒(méi)有法律依據(jù)?

開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司屬于不同的企業(yè)法人，與之相對(duì)應(yīng)的房屋買(mǎi)賣(mài)和物業(yè)管理是兩個(gè)不同的法律關(guān)系，不能混為一談。業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)用不能因?yàn)閼?yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的責(zé)任而拒絕交納，房屋質(zhì)量問(wèn)題業(yè)主可以采用法律途徑解決。

11、物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司簽訂，業(yè)主能否以自己并未在合同上簽字為由拒交物業(yè)費(fèi)?

《物權(quán)法》第78條、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第12條第4款都規(guī)定“業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。”因此，只要業(yè)主大會(huì)的決定符合法律規(guī)定，遵循議事規(guī)則，就對(duì)全體業(yè)主具有拘束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)。所以，業(yè)主以此拒交物業(yè)費(fèi)無(wú)法律依據(jù)，物業(yè)公司可以起訴。

以上就是錦盾律所對(duì)物業(yè)一些比較常見(jiàn)問(wèn)題的解答希望對(duì)您有一定的幫助，如果您還有其他的問(wèn)題可以撥打錦盾律所咨詢(xún)電話，我們會(huì)有專(zhuān)業(yè)的律師為您在線解答。

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